以案说典丨高青县法院为您详解：抵债房未办登记查封，交付后能否排除执行

　　抵债房未办登记查封，交付后能否排除执行

　　1裁判要旨

　　通过以房抵债协议的诺成性分析，将民间借贷关系转化为债权人向房地产开发经营者购买商品房，虽案外人申请查封诉争的标的物，但交付的房屋因商品房消费者的认定部分排除案外人的强制执行，同时，被查封财产的利害关系人在破产清算前不受保护的民事权益不会因破产清算对查封裁定解除而获得保护。

　　2基本案情

　　2014年被告滕某向原告刘某累计借款70万元， 2015年3月10日，原、被告签订协议约定因被告滕某向原告借款用于被告甲公司项目开发，到2015年3月10日共计942 000.00元逾期未还，被告甲公司同意用A花园项目中的5号楼1单元802号和5号楼1单元902号房产及两个地下室作价70万元抵债给原告，剩余242000.00元及应计利息被告滕某承诺在9月底前还清，被告甲公司承担担保责任。2015年6月18日，北京市某区法院查封了坐落于A花园5#010802、5#010902房屋。2015年10月27日，原、被告签订补充协议，进行了涉案房屋钥匙交接。2018年9月18日，法院受理被告甲公司破产清算案件。2020年7月20日，县不动产登记中心出具权利人名下不动产信息结果查询，显示原告在本市其他区县有房屋1套。原告刘某请求：依法确认原、被告签订的以房抵债协议书合法有效，并判令被告继续履行合同，将涉案房产登记过户到原告名下。被告滕某未到庭亦未作答辩，被告甲公司辩称原告的诉请没有事实和法律依据，请法庭查明事实依法驳回原告对甲公司的诉讼请求。

　　3裁判结果

　　经审理，法院认为，原告所主张的依法确认原、被告签订的以房抵债协议书合法有效的诉求中以房抵债部分合法有效，予以支持。对其将坐落于A花园5#010902房屋和1号地下室作为消费性住房的选择，予以尊重，以及该商品房已经实际交付的事实，可确认为其所有，但其主张的办理登记手续问题应在条件成就时，由甲公司管理人为原告办理房产手续。关于其另一套商品房属于非商品房消费者的一般买受人所购，对其主张继续履行合同办理房产手续的诉求，不予支持，当事人可另行按照按合同不能履行的相关规定进行处理。最终，法院判决确认原告刘某与被告滕某、甲公司于2015年3月10日签订的协议书中以房抵债部分有效;确认坐落于A花园5#010902房屋和1号地下室归原告刘某所有，待办理登记条件成就时，甲公司管理人为原告办理房产手续。该案件判决后，原、被告均未上诉。

　　4法官说法

　　该案发生在民法典通过后施行前，虽然案由为与破产有关的纠纷，但涉及到诸多民事热点法律问题，环环相扣：以房抵债协议的效力认定，保全查封的效力认定，合同标的被查封后合同变更以及合同的履行效力的认定，商品房消费者的认定、破产清算对保全查封解除后的影响。

　　首先，原、被告有借款合同、借据和银行打款的流水记录，能够认定存在民间借贷基础法律关系，在此前提下，对于以房抵债协议这类无名合同可按照合同法的相关规定理解为诺成性合同，协议中不违反法律规定部分应认定为有效，即民间借贷关系通过以房抵债协议转化为债权人向房地产开发经营者购买商品房。

　　其次，本案以外的当事人向外地法院申请查封本案被告甲公司开发的商品房，亦系本案当事人诉争的标的物，该查封裁定对本案原告产生的法律后果为其物权请求权受限，即被告交付原告商品房的行为效力不能产生商品房交付的合法占有后果，但不影响原告与被告所签订合同的效力。

　　再次，商品房消费者的认定及强制执行的排除。支持商品房消费者诉讼请求的情形为：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。对于“买受人名下无其他用于居住的房屋”可理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。

　　商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本的居住需要的可以理解为符合该规定的精神。本案原告符合上述规定，应认定为商品房消费者，排除查封裁定对其一套商品房的强制执行。对于商品房消费者以外的一般买受人要符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，但本案原告明显不符合该条的规定，对另一套商品房则不能排除强制执行。

　　最后，关于破产清算后已采取保全查封的要求解除查封后，对原利害关系人效力问题：按照对破产法的理解，被查封财产的利害关系人在破产清算前都不能受到保护的民事权益，不能因为破产清算对查封裁定的解除而获得保护。

　　5相关法条

　　《中华人民共和国民法典》第三百五十二条规定：建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人,但是有相反证据证明的除外。

　　《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

　　《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

　　法官简介

　　于卫东，高青县人民法院党组副书记、副院长，四级高级法官。